Эпоха тоталитаризма не пользуется благосклонностью новейшей историографии и обросла множеством легенд. Основные упреки, предъявляемые прежнему режиму в жилищной сфере, сводятся к тому, что «с приходом советской власти исчезло право собственности» и что «шикарные дома постепенно превратились в грязные коммуналки», к которым власть позднее добавила не достойные цивилизованного человека хрущобы. Попробуем разобраться, насколько это справедливо.

Действительно, совдепы проявили пренебрежение доктриной неприкосновенности частной собственности, выдвинув взамен абсурдный на первый взгляд лозунг права каждой козявки на крышу над головой. Предаваясь размышлениям о том, какая форма проживания – многоквартирный дом или город-сад – более приличествует рабочему классу, на практике власть начала запросто вселять малообеспеченные семьи в господские квартиры (первый послереволюционный фильм, снятый в 1918 г., назывался «Уплотнение»). В результате краеугольным камнем советской жилищной политики стало такое малоприятное, хотя и не выдуманное большевиками явление как коммуналка, превратившееся в кошмар миллионов.

Некое подобие морального права на это власти имели – уже мировая война повлекла острую нехватку средств на строительство и эксплуатацию жилья; революционные неурядицы также не способствовали процветанию коммунхоза - жилфонд сократился на 20%, так как его без фантазий разбирали на дрова. Правда, сократилось и население — люди умирали от голода, бежали в деревню, но вскоре стали возвращаться в расширенном составе. Известно, что сам великий Булгаков, бичевавший уплотнения во всю мощь своего литературного таланта, смог прописаться в Москве только благодаря записке жены Ленина Крупской, у которой он числился на службе в Наркомпросе.

Но как ни уплотняй московский жилфонд, в нем все время вскрываются резервы – уже в 1922 г. Чрезвычайная жилкомиссия обнаружила, что на Селезневке «нэпманы часть квартир используют под склад дров и помещение для поросят, в то время как рабочие находились в тяжелых жилищных условиях». Такие неприглядные факты вынуждали постоянно выискивать резервы площади и выдавать на нее нуждающимся ордера из расчета 2 кв. сажени на душу населения (чуть больше 9 кв. м). Новым поколениям так и запомнилось, что никакой собственности на недвижимость при советской власти быть не может. «Да неужель жила она до революции одна в семиэтажном доме - в авторемонтной мастерской, и в парикмахерской мужской, и даже в "Гастрономе"?», - интересовались простодушные пионеры всего через два десятка лет после описываемых событий. Однако генеральная линия партии в этом вопросе познала немало колебаний, пока не потерпела в борьбе с индивидуализмом окончательное поражение.

«Вы знаете, что такое — застройщики? — спросил гость у Ивана и тут же пояснил: это немногочисленная группа жуликов, которая каким-то образом уцелела в Москве…»

Декретом совнаркома от 24 августа 1918 г. почти весь жилищный фонд страны был передан государству за исключением участков с доходностью не свыше установленных норм. Бывшие собственники были низведены до статуса простых квартирантов, обязанных оплачивать занимаемые помещения. Отрицательным следствием этого стало устранение хозяев жилья как лиц, заинтересованных в его сохранении. Неожиданный результат принесла и отмена оплаты жилья и коммунальных услуг. В первые же годы такой политики в Москве приходят в полную негодность 7000 жилых зданий, насчитывающих 41 000 квартир. Усугубила проблему передача Москве столичных функций (хоть надо признать, что власть пыталась выводить из города ненужные учреждения и за 1923 г. освободила-таки 203 помещения общей площадью 46 тыс. кв. саженей). Даже в условиях советской цензуры газеты характеризуют сложившуюся ситуацию как разруху и катастрофу.

В целях сохранения и восстановления жилья в августе 1921 г. издан декрет о демуниципализации небольших жилых зданий. Собственникам могла быть возвращена их недвижимость, но за плату и не свыше определенных норм – до 25-50 саженей в провинции и не свыше 5 квартир в столицах (в 1924 г. в Москве такая участь постигла 7536 зданий из 27 000, еще 2936 взято в аренду частными лицами, таким образом, около 10% населения проживало в частных домах). Государство в ту пору почти ничего не строило – скажем, в план 1924 г. Моссовет поставил несколько адресов в Рогожском поселке, Ленинской и Дангауэровской слободках и др. на общую сумму 4,3 млн. руб. золотом. На владельцев или пользователей возлагалась обязанность проведения ремонта, в ту пору необходимого как воздух, однако власть развязала руки и для частной инициативы в области строительства.

Гражданский кодекс 1922 г. (благодаря которому и уцелела в Москве группа застройщиков) восстановил многоукладную собственность на дома. Хотя герой Булгакова придерживается невысокого мнения о тогдашних девелоперах, сам автор, видимо, жил с ними душа в душу (несколько лет снимал у застройщика жилье на Большой Пироговке). К деятельности застройщиков вообще было принято относиться свысока, исходя из того, что они строят мало и особых ценностей не создают. Однако цифры, подтверждающие этот тезис в одной из московских газет 1928 г., могут заставить усомниться в его справедливости – если с февраля по октябрь 1926 г. кооперативы построили в Москве на 7 млн. руб., то частные застройщики за тот же срок – на 1,345 млн. руб.

С начала 20-х гг. практикуется передача в аренду занимаемых помещений жилтовариществам. Чуть позже появились знаменитые жакты, которые подобно позднейшим ТСЖ даже имели право сдавать в аренду излишки и нежилые помещения. В связи с этим председатели жактов попадали в поле зрения правоохранительных органов – например, некто Ларин продал гражданину комнату за 5 тыс. руб., а затем повторно продал ее же за еще более высокую цену. В 1927 г. страна вновь взяла курс на централизацию, приняв на себя заботу о благополучии тех граждан, которые попали в заветные списки нуждающихся в улучшении жилищных условий.

В 1949 г. право застройки для частных лиц было отменено. Но «каждый гражданин и каждая гражданка СССР» сохранили право построить для себя на праве личной собственности в один или два этажа с числом комнат от одной до пяти включительно как в городе, так и вне города, и за соблюдением этого правила строго следили.

С падением жактов окончательно оформилось как отрасль жилищное право – запутанный и курьезный свод указов и постановлений. Особенно трудными были первые годы, когда квартплату взимали в зависимости от классовой принадлежности (скажем, врач-частник платил больше, чем рабочий, но меньше, чем окаянный нэпман). Сейчас трудно читать без смеха длинные таблицы расчетов квартплаты, но тогда ошибка в три копейки грозила политическим скандалом.

Целые поколения бойцов коммунального фронта были вынуждены, например, учить наизусть семистраничное разъяснение 1934 г., содержащее такие глубокомысленные указания. Если предоставлена скидка за полутемную комнату (50%) и за сырость в ней (20%), то «нельзя применять скидки в суммарном порядке, так как результат всегда получится меньший, в ущерб интересам домоуправления», а именно вместо 16 копеек «квартирной таксы» получится только 12. Кроме фундаментальных актов такого рода, издавались и менее значимые, например, по вопросу о том, «как взимать плату за пользование центральным отоплением с одиночек, проживающих в общежитиях коечного типа, если котельная обслуживает также дома с отдельными квартирами».

«Москву надо отстраивать»

Несмотря на исчезновение капиталистов, а затем нэпманов, уплотнения шли своим чередом, и в 1937 г. пришлось издать постановление о том, что образовавшийся излишек жилплощади может быть изъят, только если он представляет собой отдельную комнату, но не часть комнаты. Ранее даже выходящий за пределы нормы угол компетентные органы могли изъять и вселить туда нуждающегося, что, возможно, и произошло в нижеследующем случае, привлекшем внимание газеты «Известия».

«Гражданка Красоткина обнаружила, что замок на ее двери сбит. На неизвестно откуда взявшемся топчане развалился незнакомый молодец, наяривающий на балалайке польку-трамблан, который представился инспектором бюро исправтрудработ Флотовым и пояснил, что намерен там жить. Хозяйка предложила молодому человеку покинуть чужую квартиру, но тот, зевнув, попросил не задерживать напрасными разговорами людей, занятых музыкальным самообразованием. Жалобу Красоткиной в милиции приняли и велели, как водится, зайти попозже, объяснив, что это дело не горит, т.к. это «не камни в почках». Прокурор признал действия Флотова незаконными, но и тогда милиция принимать мер не стала. Юное дарование продолжает совершенствоваться на балалайке в чужой квартире».

Тогда же появляется понятие «самоуплотнения», которое также требовало согласия жилищных органов (хотя съемщик, вселивший лицо на излишек площади, и без того рисковал тем, что оно приобретет право требовать заключения с ним отдельного договора). Началась борьба со спекуляцией жилой площади (иначе говоря, со сдачей в поднаем). В случае выявления таковой в мае 1941 г. предлагалось изымать у виновных сданную в поднаем комнату, даже если по норме она не являлась излишком площади. Вплоть до 90-х гг. право на жилое помещение сохранялось за отсутствующим жильцом в течение 6 месяцев, в связи с чем, вероятно, и пострадал в «Золотом теленке» засидевшийся на полюсе летчик Севрюгов.

Накал борьбы за новый быт постепенно приобретал черты абсурда. Пресса приветствует высказывания вроде «в нашем доме одна общая кухня на 80 квартир, там постоянно спорят о том  кто живет лучше, кто лучше варит сталь». Одно время этого, по-видимому, и добивалась власть, чтобы тот, кто лучше работает, лучше жил, а лодырь жил хуже, и, как следствие, «не пользовался уважением в соседском коллективе». Однако довольно рано даже специализированные помещения стали заселяться кем попало (общежитие имени монаха Бертольда Шварца вовсе не являлось фантазией великих сатириков), и возможности воспитания в многочисленных «вороньих слободках» свелись к минимуму. Отношения между соседями редко были мирными – например, в грозовом 1943 году учительница Черняк жалуется в газету на соседку Ремез, которая постоянно пугает ее лопатой, однако правоохранительные органы ограничиваются небольшими штрафами. Меньше повезло весной 1924 г. гражданину М., который взял моду мыться на кухне, пока соседки обедали, лишая их возможности перемены блюд. По словам последних, им «непристойно входить, когда там мужчина, как Адам какой, разгуливает». Возможно, суд принял во внимание, что М. занимается валютными спекуляциями, и выселил не в меру чистоплотного гражданина. Примерно в то же время Михаил Булгаков предложил смелое решение жилищной проблемы – Москву надо отстраивать. По его мнению, «когда в Москве на окнах появятся белые билетики со словами «сдаеца», все придет в норму». Проникая пророческим взглядом на десятки лет вперед, писатель в экстазе восклицал: «Москва! Я вижу тебя в небоскребах».

Едва ли хрущевское правительство много читало, но абсурд коммунального рая начал спадать благодаря развернутому в конце 1950-х гг. масштабному жилищному строительству неоднократно осмеянных хрущоб. Оно не только позволило, наконец, вздохнуть свободно гражданам, но и свело на нет эффект свирепых жилищных законов. В отдельной квартире проследить за тем, кто и что сдает в поднаем, не так просто. Поднаем был разрешен с лицемерным условием о том, что плата за него не превышает коммунальных платежей, и вскоре наниматель при стабильной и чисто символической квартплате, бессрочном пользовании жилплощадью (когда-то ордера выдавались на 5 лет) хотя и не превратился в собственника, но ни в чем ему не уступал.

Высшая и последняя

Съемщик владел, пользовался и распоряжался квартирой, мог обменивать ее, и если не был вправе заключать сделки купли-продажи, то фактически мог передать ее кому угодно и выехать в любом направлении (один бог ведал, бесплатно или нет). Наем жилых помещений в СССР можно рассматривать как высшую и последнюю стадию диктатуры пролетариата, создавшей гигантскую строительную индустрию для обслуживания бытовых нужд, хотя и здесь имелись отрицательные аспекты. Чисто номинальная квартплата создала в умах стойкое представление о том, что все коммунальные блага даются сами собой, как солнечный свет, и их сбережение не стоит труда. Кроме того, для формы сохранявшееся в великом Жилищном кодексе 1983 г. правило о выселении нанимателя в случае невозможности совместного с ним проживания практически перестало применяться (еще в 1928 г. Верховный суд дал разъяснение о том, что выселять трудящегося хулигана, в отличие от нэпмана, можно лишь в крайнем случае, «когда он настолько неисправим, что никакие другие меры на него не действуют). Благодаря такому гуманизму государственный жилфонд вновь начал эволюционировать в сторону хитровских трущоб, из которых он в сущности и вырос.

Бытовой социализм канул в лету, однако 70-летняя диктатура квартиросъемщика на одной шестой части суши не прошла для мира бесследно. Право на жилье ныне признано Европейской социальной хартией (Россия ее не ратифицировала). В целях обеспечения эффективного  осуществления  права на жилье участники хартии обязуются принимать меры, с тем чтобы «содействовать доступу к жилью», «предотвратить бездомность и сокращать ее масштабы с  целью  ее постепенной ликвидации». Все это не слишком далеко выходит за рамки благих намерений, однако даже колыбель мирового либерализма Англия в настоящее время не отмахивается от права граждан на жилище. На основании закона 1988 г. муниципалитеты предоставляют жилье на условиях так называемой гарантированной аренды, которая имеет много общего с социальным наймом советских времен.

«Пока Вы соблюдаете условия договора аренды жилья, Вы можете жить в нем сколько угодно», говорится, например, в документах жилищной ассоциации «Мендип хаусинг». Выселить арендатора (через суд) можно в случае неоплаты жилья, нарушения общественного порядка, порчи дома и других противоправных действий, как будто переписанных из ЖК РСФСР. В принципе разумные правила пользования жилым помещением (в нем, в частности, запрещается содержать змей и крупный рогатый скот) позволяют считать мендипское жилтоварищество и ему подобные наследниками научного социализма, хотя и по боковой линии – жилье там все-таки обходится не в 16 копеек. По всей вероятности, правила социалистического общежития и в дальнейшем будут оказывать влияние на политику властей, которые не хотят попробовать реального социализма на себе, и городская беднота извлечет из этого законную выгоду, хотя, возможно, и не в России.

Н. Голиков