Фраза классика русской литературы, утверждавшего, что жители послереволюционной Москвы испорчены квартирным вопросом, давно стала крылатой и широко используется в публикациях об ужасающих бытовых условиях при советской власти. Магия слов великого писателя владеет умами тем больше, чем дальше уходят в историю жилищные условия времен царизма, которые казались медом не всем слоям населения.

Царскую Россию принято считать земным раем, который неизвестно по какой причине разрушили несознательные шариковы. Однако блага распределялись в этом раю не очень равномерно, и многие его обитатели, оценивая свои жилищные условия, непатриотично заглядывались на Запад. Еще до появления большевизма в газете 1896 г. можно было прочесть: «Везде заграницею домовладельцы довольствуются 3–4 процентами на затраченный капитал, и квартиры в Париже и Женеве вдвое дешевле, чем у нас. Закон еще недавно наложил свою мощную руку на аппетиты ростовщиков, запретив взыскивать проценты свыше установленной нормы. Чем же, однако, отличается деятельность домохозяев от признанной преступной деятельности ростовщиков?».

В качестве если не оправдания, то некоторого объяснения царизм мог бы сослаться на то, что настоящая концентрация производства и персонала в России развернулась в последние годы XIX в., и создать соответствующую инфраструктуру быта для нарождающихся промышленных гигантов общество просто не успевало. Резкое ускорение темпов социально-экономического развития, породившее кричащие контрасты условий жизни, привлекло к ним всеобщее внимание, хотя и раньше русский город отнюдь не представлял собой однородную массу.

Потерянный рай

Если в жилищные правоотношения не вмешивались западноевропейские правительства, много раз битые движением низов, то руководители святой Руси, вероятно, и не поняли бы такой постановки вопроса. Отрывочные нормы о найме жилых помещений появляются в русском праве только благодаря Соборному уложению 1649 г., да и те касаются гарантий возмещения ущерба сдаваемой недвижимости, который мог причинить наниматель: «А будет кто у кого учнет стояти на дворе из найму, … и тот двор згорит, и на нем за тот двор тому, у кого он тот двор наймет, взяти цену, чего тот двор стоил». Рецепцией римского права выглядит еще одно правило, запрещавшее выливать помои на голову соседу: «и ему из своих высоких хором на те ниския хоромы соседа своего воды не лить и сору не метать». «Иную какую пакость чинить» также не разрешалось, что позволяет считать, что начало правилам пользования жилыми помещениями было положено еще в допетровской Руси. Довольно рано были определены первые градостроительные нормы, однако на практике они соблюдались редко. Других попыток вмешательства в жилищные отношения правительство почти не делало, поэтому и приличное жилье обходилось в Москве недешево, о чем свидетельствует следующая сделка об аренде этажа не слишком большого дома. «…Нанял я, Пушкин, собственный гна Хитрово дом…, каменный двух этажный, … а срок щитать с 22-го генваря и по 22-го июля… за две тысячи рублей государственными ассигнациями...». Не приходится удивляться постоянно расстроенным в последние годы жизни нервам нашего национального гения. Поскольку годовое жалованье по тому классному чину, который в то время был присвоен поэту, составляло 400 рублей в год, можно с уверенностью утверждать, что если бы не гонорары и не кое-какие мелкие доходы, мастер слова мог бы рассчитывать максимум на жилплощадь в Замоскворечье, позднее воспетом другим титаном русской литературы Александром Островским.

Героиня пьесы начала 70-х гг. жалуется: «Четверо жильцов, а что в них прокуто! Вот, Петрович — самый первый жилец, а и тот только за два с четвертаком живет». Однако следует отметить, что при отсутствии заметной трудовой миграции в эти благословенные годы предложение помещений превышало спрос. Домовладельцы снижали цены, только чтобы дом не отсырел. Комната в излюбленном студенчеством районе Патриарших прудов обходилась в 7–12 руб. (в 1864 г. угол стоил 2-6 руб. в месяц). В январе 1868 г. дом в арбатском переулке о 10 комнатах с мебелью сдавался внаем за 900 руб. серебром.

Жилищные отношения в России вначале складывались довольно мирно. Судебные хроники 1866 г. свидетельствуют, что тайный советник Мартынов привлек к суду мещанина Абрамова за самовольный выезд из нанятой в доме советника квартиры с недоплатой 3 р. 50 коп. На суде Абрамов признал долг, просил прощения за причиненное беспокойство, ссылаясь на временные денежные затруднения, и изъявил готовность немедленно погасить задолженность. Довольный таким благонравным поведением ответчика генерал подарил ему полученную сумму с разрешения судьи. Но не всегда наниматели отличались высокими нравственными принципами. В прессе отмечалось, что «подчас стонут и сами домовладельцы от квартирантов, которые не платят и портят квартиры, а выселить и выкурить их из дома даже с помощью судебных приставов и полиции почти нет возможности». Следует учесть, что, как и в наши дни, домовладельцы имели много обязанностей, отвечали за мощение, освещение и чистоту улиц и дворов. В Своде законов отмечено, что «каждый хозяин дома обязан… уведомлять участкового пристава» «о дурном поведении» проживающих и вообще «о всех чрезвычайных происшествиях, случившихся в доме или близ дома, в чем бы оные не заключались». С другой стороны, довольно разумной выглядит обязанность домовладельцев наблюдать, «чтобы живущие в доме мастеровые не собирались у ворот и на тротуаре толпами». Вышеупомянутую героиню Островского «разобидел» квартальный Тигрий Львович, заставлявший ее красить забор. Горе-предпринимательница приходит к выводу, звучащему весьма актуально во все времена: «Хорошо тому, у кого довольно награблено, оченно ему можно быть исправным обывателем».

«А свой семиэтажный дом сдавать изволила внаем»

За вторую половину позапрошлого века население Москвы выросло более чем в три раза. Естественно, что жилья стало не хватать; вскоре были исчерпаны ресурсы старой аристократии, и на выручку пришла частная инициатива, как и в наши дни, протянувшая руку помощи прежде всего тем, у кого водились средства. Сдача барских квартир считалась в Москве более доходным бизнесом, тем более что и хлопот было при этом несравненно меньше. Поэтому предприимчивые хозяева предпочитали возводить доходные дома с огромными роскошными апартаментами (интересно, что их строительство началось еще в конце XVIII в. — доходный дом купца Хрящева с заготовленными нишами для вывесок на пилонах галереи ныне успешно эксплуатируется администрацией президента на Ильинке 12). Первый этаж арендовали магазины, тогда как на втором этаже часто размещался «офисный компонент». Предложение на дорогое жилье превышало спрос, и при остром жилищном голоде многие «барские квартиры» оставались незанятыми.

В начале XX века в городской обиход входят невиданные доселе удобства — водопровод, канализация, центральное отопление, электричество, лифт и телефон. Таким образом, увеличение квартплаты (в 1912 г. обозреватели жалуются, что «за последнее пятилетие цены на квартиры в Москве выросли на 40–60%») было во многом оправданно теми затратами, которые несли домовладельцы. Памятником такого рода предпринимательству по сей день служат шикарный восьмиэтажный дом Афремова (Садовая-Спасская ул. 19) и превзошедший его на несколько метров дом Нирнзее (Б. Гнездниковский пер. 10), а всего доходных домов насчитывалось 657, но лицом города по-прежнему оставался мелкий частник. Всего в 1912 г. в Москве числилось 51 812 жилых строений, из них только 31,9% — каменные.

Трехэтажных и более высоких зданий было менее 9% общего числа (на пятиэтажный, как тогда выражались, «тучерез» в 1875 г. ходили смотреть как на диковину). На среднее московское жилище с площадью в 850 кв. сажен площади приходилось 7,5 занятых жилых квартир с 66 жителями (в муниципальной черте — 83 жителя). В «меблированных комнатах» с удобствами в коридоре можно было сыскать себе пристанище за скромную сумму вплоть до 30 копеек в сутки. В 1907 г. комната во втором этаже обходится в 16 р. 60 коп. Видимо, по законам оптовых продаж 7-комнатная квартира стоит в то же время 68 р. 30 коп., т. е. меньше десятки за комнату.

Дорого это или дешево? Высококвалифицированные рабочие на крупных заводах зарабатывали 75–120 руб. в месяц (1913), примерно столько же (105) получал армейский капитан, которому в зависимости от города доплачивали на квартиру 8-25 руб. При этом килограмм грудинки можно было сторговать за 54 копейки, килограмм сливочного масла — за 1,37 руб., проезд в трамвае стоил 6 копеек. Даже телефон в квартире обходился в 63 руб. в год, что представляло не такую уж недоступную высоту. И тем не менее большинство подданных империи телефона не имели, т. к. получали несравненно меньший доход, если вообще получали. О них в конце концов были вынуждены подумать и власти, установив кое-какие зачаточные нормы в виде высоты потолка (не менее 3,5 аршин или 2,5 м), минимальной освещенности (окно «вышиной свету не менее 1 аршина»), строительных правил и т.п. Само собой разумеется, что строгость этих мер компенсировалась необязательностью исполнения, поэтому жить в дореволюционной Москве было не всем удобно и не всегда безопасно, что заслуживает отдельного разговора.

Н. Голиков

(Продолжение следует.)