18 июня 2011 г. вступил в силу Федеральный закон от 4 июня 2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который призван вывести управление многоквартирными домами на новый правовой и профессиональный уровень.

По замыслу авторов, нововведения должны пресечь недобросовестное управление и злоупот ребления в коммунальной сфере.

Новая редакция части 1 статьи 36 Жилищного кодекса конкретизирует состав общего имущества многоквартирного дома, принадлежащего собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Теперь в него входят помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей соб ственников, включая помещения для организации досуга, культурного развития, детского творчества, занятий спортом и т. п.

Поправки в жилищное законодательство направлены на совершенствование регулирования всего спектра отношений по управлению многоквартирными домами. С вступлением Федерального закона от 4 июня 2011 г.

№123-ФЗ (далее — Закон №123-ФЗ) в силу будет положен конец порочной практике создания ТСЖ на стадии строительства жилого дома без участия собственников.

Новые правила взаимодействия участников отношений в сфере ЖКХ должны повысить уровень правосознания собственников и уровень ответственности управляющих компаний и ТСЖ.

ВСЕ РЕШАЮТ ЖИТЕЛИ На муниципалитеты возложена обязанность по ведению реестра управляющих организаций. Чтобы начать предпринимательскую деятельность по управлению жилым фондом, необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления. Уже существующим организациям отводится для этого три месяца со дня вступления Закона № 123-ФЗ в силу.

Закон запрещает застройщикам создавать и каким бы то ни было образом участвовать в создании ТСЖ. Товарищества, созданные в строящихся домах ранее, действуют с момента вступления Закона № 123-ФЗ в силу до момента их ликвидации или реорганизации.

До тех пор пока собственники помещений в новостройках сами не решат, какую форму обслуживания выбрать, управлением дома будет заниматься компания, выигравшая проведенный муниципалитетом открытый конкурс.

До 1 марта 2012 г. ТСЖ должны представить в муниципалитеты всю документацию, на основании которой они созданы и действуют, для проверки ее соответствия законодательству.

Теперь при создании, реорганизации и ликвидации ТСЖ подписи каждого соб ственника должны быть на самом протоколе.

Один из ключевых моментов закона — контроль за структурами, которые управляют многоквартирными домами, то есть ТСЖ и управляющими компаниями (УК). Причем речь идет о контроле как со стороны органов государственной власти, так и со стороны соб ственников квартир.

До 1 марта 2013 г. органы исполнительной власти обязаны проверить легитимность создания всех существующих ТСЖ и правомерность заключения договоров между собственниками и УК.

Жилинспекции или жилкомиссии при администрациях, обнаружив нарушения, могут через суд признать деятельность незаконной и добиться ее прекращения.

Ограничивается возможность создания одного ТСЖ на несколько многоквартирных домов. Количество квартир в таких домах должно быть не более 30. Для тех ТСЖ, которые были созданы на несколько домов, Закон №123-Ф3 предусматривает реорганизацию при различных условиях без ограничения по срокам.

Кроме того, члены таких многодомных ТСЖ, не удовлетворенные работой товарищества по обеспечению благоустройства, вправе отделиться и создать ТСЖ отдельно в своем доме. Для выхода из многодомного товарищества достаточно свыше 50% голосов собственников конкретного дома, а не всех домов, как раньше.